מקרקעין הם נכסים בעלי חיבור קבע לקרקע וכוללים את הקרקע עצמה ו/או מבנה הבנוי על קרקע ו/או הנטוע עליה. יודגש שאין המדובר בהגדרה חד משמעית, שכן יכול ויהיו נכסים שאין להם חיבור קבע לקרקע ועדיין בנסיבות מסוימות יכללו בהגדרה של מקרקעין. כמו כן, יש הקוראים למקרקעין - נדל"ן (מלשון ארמית) שכוונתו, נִכְסֵי דְלָא נָייְדֵי, ובתרגום העברי "נכסים לא נודדים", כהגדרה הכוללת של נכסים בעלי חיבור של קבע לקרקע. שוק הנדל"ן הינו אחד משווקי המסחר בהן ניתן להפיק רווח על ידי מכירה ו/או השכרה של סחורה הנסחרת בהן, כגון מניה בשוק ההון. בשוק הנדל"ן מתבצעות כל יום עסקאות מקרקעין בנכסים פרטיים (קרקעות, דירות, בתים פרטיים, נחלות ועוד) ובנכסים מסחריים (קרקעות, משרדים, חנויות ועוד) הן לצורכי מגורים והן כאמור להפקת רווחים. בשוק הנדל"ן ניתן להפיק ע"י ביצוע של עסקאות מקרקעין רווחים באפיקים רבים, הן מהנכס עצמו ע"י השבחת הנכס ומכירתו ו/או הן באמצעות קניית נכס בזול ומכירתו לאחר תוכנית תכנונית, כגון תמ"א 38, אשר כינונה והוצאתה לפועל צפוי לעלות את ערכו או את פירות הנכס, וזאת ע"י קניית נכס לשם השכרתו וכתוצאה מכך הרוכש יוכל להפיק רווחים מתשואה קבועה, כגון דמי שכירות.
ייצוג, טיפול, ייעוץ שוטף ומתן שירותים משפטיים בתחומי הבנייה, הפיתוח ו/או התשתיות, דורשת הבנה רבת היקף של מורכבויותיהם וצרכיהם הייחודיים והמיוחדים של קבלנים עצמאיים ו/או חברות בניה. במסגרת הטיפול המקצועי נמנה גם ייצוג קבלנים ו/או חברות בניה בהסכמי קבלנות ובמכרזים, ניהול מו"מ ועריכת חוזים פאושליים / חוזי "מפתח" (Turn Key Project), חוזים על פי כתב כמויות. בנוסף, ייצוג וטיפול בהליכים משפטיים, כגון תביעות כספיות של או מול רוכשים, ספקים, צווי מניעה לרבות ביחס לחילוט ערבות בנקאית, תביעות ליקויי בנייה, תביעות בגין איחורים במסירת חזקה בנכס ואף תביעות הנוגעות ליחסי עבודה. כמו כן, לאור מורכבות הנושא, חשוב מאוד לבצע עסקה זו עם משרד עורכי דין שהינו בעל הידע, המומחיות והמקצועיות בתחום ייצוג וליווי של חברות במשק ככלל ושל קבלנים וחברות בניה בפרט.
לשכת רישום המקרקעין הינה אחראית ואמונה על ניהול פנקסי המקרקעין ותיקי הפעולה המכילים את אוסף התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישום עסקאות מקרקעין בארץ. בישראל, ישנן מספר לשכות רישום והן רושמות בספריהן עסקאות ופעולות שבוצעו באזורים המשויכים להן, וביניהן עסקאות מכר, עסקאות חכירה, הערות אזהרה, זיקות הנאה, עיקולים, שעבודים, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זכויות קדימה ועוד.
רשות מקרקעי ישראל הינה מנהלת את מרבית הקרקעות בישראל וגם אצלה כאמור, ניתנים שירותי העברת זכויות מגורים וזכויות קרקע, וכן גם שירותים של שינוי ייעוד מקרקעין ואישורי תוספות בנייה, חוזי חכירה ועוד.
קבלן / חברת בניה הינה חברה שמבצעת את הבניה בפועל ולעיתים עד סיום הבניה ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, ירשמו הזכויות גם בספריה. בדרך כלל הספרים ינוהלו במשרד עורכי דין המלווה והמייצג את הקבלן או חברת בניה.
בשוק הנדל"ן מתבצעות מדי חודש עסקאות רבות, החל מעסקאות רכישה ומכר דירות יד שנייה וכלה בעסקאות רכישת דירות יד ראשונה מקבלנים ו/או חברות בניה, וכן גם עסקאות קומבינציה, עסקאות בנכסים מסחריים, עסקאות ביחס לקרקעות, משקים ונחלות, עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי), עסקאות לרכישת שטחים מסחרים, חנויות, משרדים ועוד. כל העסקאות האמורות, דורשות ומחייבות תכנון מדוקדק ועריכת בדיקות מקדמיות, שבמסגרתן, בודקים בין היתר את מקום ואופן רישום הנכס אותו רוצים לרכוש, אם בלשכת רישום המקרקעין (בפנקס הבתים המשותפים או בפנקס הזכויות לדוגמה) או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בספרי חברה קבלנית (בדרך כלל בעסקאות ביחס לנכסים חדשים שטרם הסתיים הליכי הרישום שלהם).
בנוסף, במסגרת הבדיקות הנדרשות, חשוב גם לבדוק את הזכויות של מוכר בנכס ו/או זכויות אחרות החלות ו/או הרשומות על הנכס, כגון: האם מדובר בזכות בעלות שהינה זכות קניינית של החזקה ושימוש בנכס או שמא מדובר בזכות אחרת כגון שכירות, המורכבת משכירות רגילה שהינה לתקופה של עד חמש שנים או זכות חכירה רגילה עד לתקופה של 25 שנים או זכות חכירה לדורות שהינה לתקופה שמעל 25 שנים. בנוסף, חשוב לבדוק אם רשומה זכות משכנתא, דהיינו האם רובץ על המקרקעין שיעבוד לטובת גוף מממן כמו בנק או חברת ביטוח, בדרך כלל כנגד הלוואה. יודגש, זכות זו מאפשרת למחזיק בה לממש את הנכס על מנת לפרוע חוב שייגרם כתוצאה מהפרת ההסכם ההלוואה עם הגוף המממן. זאת ועוד, חשוב לבדוק התקיימות זכויות נוספת, כגון זיקות הנאה, שכוחן נובע מסעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומשמעותן זכות שימוש ללא החזקה בנכס, כגון זכויות מעבר לציבור הרחב בתוך מקרקעין פרטי או זכות קדימה שכוחה נובע מסעיף 99 לחוק המקרקעין ומשמעותה כי בעת מכירה של נכס מקרקעין תהא קיימת החובה להציע קודם כל לאדם אשר לו קיימת זכות זו, כגון במקרי הגירושין בהן קיימת זכות קדימה הדדית הן לבעל והן לאישה לרכוש את הנכס האחד ממשנהו. בנוסף חשוב גם לבדוק אם קיימת הפקעה ביחס לזכויות במקרקעין והאם המדינה השתלטה ו/או מתכוונת להשתלט על המקרקעין ו/או חלקים ממנו לצרכי שימוש ציבורי, אזרחי, ביטחוני או פיתוח כלכלי.
לאחר הבדיקות המקדמיות והראשוניות על מצבו המשפטי של המקרקעין, הזכויות השונות והאם חלים עליו ו/או על בעליו עיקולים, הגבלות ומגבלות כלשהן- ישנה חשיבות לבצע בדיקות מקיפות ביחס לנכס עצמו, כגון בדיקה באם ישנן חריגות בניה, זכויות בניה נוספות, החשיפה למיסים ועוד.
רכישת ישירה מקבלן / חברת בניה, הינה למעשה רכישה של נכס (דירה, בית פרטי וכדומה) שלרוב טרם נבנה ומשכך מתבססת על הדמיות, שרטוטים ומפרט טכני. בקניית נכס יד ראשונה, חשוב לבצע בדיקות מקיפות, הן על הפרויקט עצמו הן על הקבלן או חברת בניה, כחלק מהבדיקות שעל הרוכש לבצע בעצמו, הן סביבת הפרויקט, מערכת החינוך באזור, תשתיות, תנועה, כיווני אוויר, מטרדים וכדומה. הבדיקות ביחס לקבלן / חברה קבלנית יכללו את התכנון, היתרי בניה, הליווי הבנקאי, אישורי מס, עיקולים או שעבודים על הקרקע, זהות הקבלן המבצע, האם מדובר בעסקת קומבינציה, בטוחות, ערבויות וכדומה. לאחר ביצוע הבדיקות יחל המו"מ עם הקבלן / חברת בניה על ההסכם וסעיפיו. חשוב לדעת, הסכם שעורך הקבלן / חברת בניה עם הרוכש הינו לרוב בראשיתו הסכם "דרקוני" ונוקשה. עורך הדין אשר מייצג את האינטרסים של הקבלן / חברת בניה מייצג אותם בלבד, זאת במקרים מסוימים למעט הליכי רישום, ולכן חשוב מאוד לבצע עסקה זו עם עורך דין מטעם הרוכש וכזה שהינו בעל הידע, המומחיות והמקצועיות, לבצע הבדיקות הדרושות, לנהל מו"מ על ההסכם ולהעניק לרוכש מצב מלא ושקוף של עסקת המקרקעין, וזאת על מנת שהרוכש יוכל להחליט באם לרכוש הנכס או לאו, ובאם כן שאז ישופר מצבו חוזית באופן משמעותי.
ברכישת נכס מקרקעין מקבלן / חברה קבלנית ישנה החובה גם לבדוק, בין היתר, אם קיים ליווי בנקאי ואת הערבויות שיבטיחו את כספי הרוכש עד קבלת החזקה בנכס. סוגיית הערבות קבועה בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כעניין המחייב את הקבלן / חברה קבלנית להעמידה לטובת הרוכשים, כתנאי לקבלת יותר מ- 7% מהתמורה, בגין הנכס הנרכש. הערבות למעשה, מספקת לרוכשים, הגנה טובה במקרה שהקבלן יכנס להליך של חדלות פירעון או שהחברה הקבלנית תיכנס להליכי פירוק. החוק הנ"ל קובע בנוסף כי במידה וקבלן / חברה קבלנית מעוניינים לגבות יותר מ- 7% מהתמורה בגין הנכס, שאז ישנה החובה להעמיד לטובת הרוכשים את אחת מן הערבויות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שיעבוד הנכס, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת הרוכשים, הערת אזהרה או העברת הבעלות בנכס (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכשים.
לרכישת נכס מקרקעין יד שניה יש יתרון משמעותי בכך שלרוב כבר יש מידע לגבי הסביבה של הנכס, מערכת החינוך, התשתיות וכדומה, וכן סביר יותר כי עבודות הפיתוח הסביבתי כבר הסתיימו. יחד עם זאת, גם בעסקת יד שניה חשוב לבצע בדיקות מקיפות, כגון מצב תכנוני, היתרי בניה, ליווי בנקאי, חשיפה למס, עיקולים, שעבודים, בטוחות, וכדומה. עסקת יד שניה מתחילה במו"מ אל מול הצד השני ומסתיימת ברישום בספרי הרישום הרלוונטיים. לכן חשוב לבצע עסקה זו עם עורך דין בעל ידע, מומחיות ומקצועיות שידע לנהל את המו"מ בכך שמחד יקטין לצד אחד את החשיפה לסיכונים ומאידך ירחיב לצד את השני את התחייבויותיו ואת הסנקציות שיחולו עליו באם חלילה יפר אותן, ולבסוף כמובן גם ידאג לסיים את העסקה ברישום ובהעברת הזכויות בספרי הרישום הרלוונטיים על הצד הטוב ביותר.
בשוק הנדל"ן מתבצעות מדי חודש עסקאות שכירות רבות, החל ביחס לדירות מגורים וכלה בעסקאות רכישה של נכסים מסחריים, שטחים מסחרים, חנויות, משרדים ועוד. עסקאות אלא מתבצעות כנגד תשלום חודשי קבוע וכוללות בחובן התחייבויות, ערבויות ובטחונות שיש לאזן בין הצדדים, שאחרת יכול להיווצר עיוות משפטי, כגון מצב של שוכר ו/או משכיר המשמש כ"בן ערובה" ל"חסדו" של האחר. על מנת לשכור ו/או להשכיר נכס באופן בטוח יש לפנות אל בעלי מקצוע מומחים בלבד, בעלי ניסיון וידע בתחום. חשיבות הבחירה בעורך הדין בעל המומחיות, הידע והמקצועית הינה חשובה עד מאוד, שכן היא המפתח להצלחת העסקה ולסיומה על הצד הטוב ביותר.
התחדשות עירונית כוללת בהגדרתה עסקאות כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי. תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) הינה תוכנית שנועדה לבצע חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שנבנו טרם שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי העדכני לעמידות בפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית ניתנות גם זכויות בניה נוספות כתמריץ לקבלנים / חברות בניה לביצוע החיזוק. כמו כן, לעיתים התמורה מנגד לרוכשים, מעבר לחיזוק עצמו, גם מתבטאת בהרחבה הדירה (בדרך כלל על ידי הוספת ממ"ד) ומרפסת ולעיתים אף בדירה חדשה (תמ"א 38/2). התוכנית החלה את דרכה בשנת 2005. בבחירת עורך דין מייצג, מעבר להיותו בעל ניסיון, ידע ומקצועיות בייצוג עסקאות אלו באופן מוכח, מומלץ שיהיה גם בעל ידע בקיא משני צידי המתרס. דהיינו עו"ד שבברזומה שלו קיים ייצוג של חברות בניה העוסקות בתחום התמ"א 38 ומנגד גם ייצוג של דיירים / בעלי דירות / רוכשים בפרויקטים כאלו, שכן כך יוכל הוא לכסות כל פרט חשוב בעסקה שכזו ולסייע בפתרון כל בעיה שיכולה לצוץ.
התחדשות עירונית כוללת בהגדרה עסקאות כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי. בדומה לתמ"א 38/2, פינוי בינוי היא תוכנית במסגרתה הורסים ובונים. אולם, להבדיל מתוכנית המתאר בפינוי בינוי הורסים מספר בתי המגורים ישנים ובונים תחתיהם בנייני מגורים חדשים, וזאת לאחר שמשרד הבינוי והשיכון מכריז על שטח מסוים כעל מתחם פינוי באמצעות צו הכרזה שתוקפו עד שש שנים. תוכנית הפינוי בינוי הראשונה הוכרזה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998. בבחירת עורך דין המייצג, מעבר להיותו בעל ניסיון, ידע ומקצועיות בייצוג עסקאות אלו באופן מוכח, מומלץ שיהיה גם בעל ידע בקיא משני צידי המתרס, דהיינו כזה שברזומה שלו קיים ייצוג של חברות בניה העוסקות בתחום הפינוי בינוי ומנגד גם ייצוג של דיירים / בעלי דירות / רוכשים בפרויקטים כאלו, שכן כך יוכל הוא לכסות כל פרט חשוב בעסקה שכזו ולסייע בפתרון כל בעיה שיכולה לצוץ.
כלל הוא ששותפים בנכס שיש ביניהם הסכמה יכולים לבצע בנכס כראות עיניהם בכפוף להוראות החוק, ובין היתר למכור זכויות בין אחד למשנהו ו/או לאחר ו/או להשכיר הנכס וכדומה. אולם במידה ואין ביניהם הסכמה ואין התאמה בין רצונו של שותף אחד לאחר, נוצר מצב בו הופכים הם לשותפים בעל כורחם וללא רצונם. במקרה כזה יכולים השותפים לפרק השותפות האמורה באמצעות הליך משפטי של פירוק שיתוף. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. פירוק שיתוף ניתן לבצע על ידי חלוקה בעין כשמדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה פיסית בפועל (ולא רק חלוקה רעיונית) או באמצעות חלוקה בשווי כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, פיסית בפועל או באם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים. במקרה כזה יהיה פירוק השיתוף בדרך כלל בהליך של מכירת המקרקעין לאחר.
שוכר דירה רשאי להתגורר ולהחזיק בנכס אך ורק בהתאם להוראות הסכם השכירות שנחתם בינו לבין המשכיר עד לתום תקופת השכירות כמעוגן בהסכם השכירות עצמו ובתנאיו. שוכר דירה הממשיך להתגורר בנכס בניגוד להסכם השכירות ו/או מעבר לתקופת השכירות הינו למעשה מסיג גבול שיש לסלק את ידו מהנכס. על מנת לפנות את השוכר הסורר, המשכיר רשאי לפנות אל בית משפט, בין היתר, בתביעה לפינוי מושכר שהינה תביעה בהליך מזורז יחסית לפינוי השוכר הסורר. יחד עם זאת, חשוב להדגיש, כי במסגרת תביעה זו, ניתן לתבוע אך ורק את פינוי המושכר ולא שום דבר מעבר, כך שבמידה ויש טענות כספיות, אזי אלו יוגשו במסגרת תביעות כספיות נפרדות ו/או על דרך רשות האכיפה והגביה (הוצאה לפועל) וזאת, בין היתר, על ידי מימוש בטוחות וכדומה. משכיר הרוצה לשלב בין התביעות מראש מבלי לפצלן, יוכל לעשות כן, אולם במסגרת תביעה רגילה שהינה אורכת זמן רב יותר.
קבוצת רכישה הינה קבוצת אנשים המתאגדים יחדיו לצורך בניית מבנה מגורים. הרציונאל באיגוד הקבוצה נובע מהרצון להוזיל את עלויות הבניה ביחס לרכישת נכס מוכן ו/או מקבלן / חברת בניה. הוזלת העלויות באה לידי ביטוי בהקלות מס, כגון פטור ממע"מ על הקרקע, פטור מאגרות וכן מס רכישה מופחת. יחד עם זאת, חשוב להבהיר, כי לא כל התאגדות כקבוצה נחשבת כ"קבוצת רכישה", ולמעשה ישנן התאגדויות שונות ונוספות, כגון קבוצת קניה או קבוצת רוכשים, שלמראית עין נחשבות כקבוצות רכישה, אולם יש ביניהן הבדל משמעותי ומהותי הבא לידי ביטוי בתמחור, במיסוי וכיוצ"ב. בעסקאות מסוג זה, ישנם סיכונים רבים וחוסר וודאות. על כן, מומלץ לפנות אל עורך דין בעל ניסיון וידע בתחום וזאת כבר בראשית ההליך.
חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, הקנה למפקח על הבתים המשותפים סמכויות שיפוטיות ומנהליות, ובין היתר לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, מתן צווים לרישום בפנקס הבתים המשותפים, ביטול רישום בית משותף, מתן החלטות עפ"י חוק המקרקעין, ואף סמכות להכריע בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה בבית המשותף אל דירה אחרת או אל הרכוש המשותף. למפקח על הבתים המשותפים יש גם סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שונים הקשורים לדיירי הבית המשותף כגון: סכסוכים הנוגעים לתמ"א 38, סכסוכים בנוגע להתאמות הרכוש המשותף לאנשים עם מוגבלויות, סכסוכים בקשר למתקנים משותפים, סכסוכים הנוגעים להוצאות הדרושות לאחזקה וניהול הבית המשותף, סכסוכים הנובעים מכוח תקנון הבית המשותף והוראותיו ועוד. לאור העובדה כי המדובר בהתנהלות שונה מזו המוכרת בבתי משפט, אזי חשוב מאוד לנהל הליך שכזה עם עורך דין שהינו בעל הידע, המומחיות והמקצועיות בתחום.
*כל האמור באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ שכזה ומשכך כל המידע האמור משמש כמידע כללי בלבד ואף עתיד להשתנות מעת לעת. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד והוא מוגש כסיוע. על הקורא מידע זה ו/או המעוניין להשתמש בו, קיימת החובה לפנות ולהתייעץ עם זוהר-חאמו-זוהר עורכי דין ונוטריון בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.